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限购令政策属于合同解除的不可抗力吗

发布时间:2016年2月21日 天水知名律师  
  9月底,正当普遍担忧调控政策“越调越高”之际,新一轮楼市调控政策再出猛拳:限购令、降低按揭成数等,由此引发市民对于限购令导致无法成功购房的各类争议。为此,记者邀请相关法律界人士进行点评。
  ■ “限购令”属不可抗力因素将来未必在中山执行
  对中山楼市素有研究的程xx表示,限购政策对一线大城市的楼价会有打压、降低的作用,但二、三线城市则未必会执行。由于二、三线城市购房的需求依然较大,限购政策只能压下一时的楼价上升势头,并不能化解实际的需求。一旦松开限制,积压的旺盛需求有可能推动楼价报复性上涨,到时市民的负担或许会更重。至于中山,如在观察今年最后三个月的楼市运行情况后再作决定,应该会更为合适。
  程xx认为,限购政策属于“不可抗力”的情形。简单来讲,限购政策使买卖双方无法过户,交易自然无法进行。而政策的出台是双方无法预见、无法控制,更不能变通,因此属于不可抗力。如因限购政策的出台而无法履行合同,买卖双方可解除合同,买方可退回已付定金或楼款。至于各自付出的交通费、测量费、律师费等等,则各自承担,另一方对此部分或者全部免责。如属通过中介来撮合成交的,若双方已达成合同,可视中介实际服务项目,由委托方向中介支付相应的报酬或其他合理费用。
  ■首付比例变化引发多种争议
  至于贷款成数的变动,吴xx认为,这属于情势变更的情形。此种情形的发生是在合同订立后,因不可归责于双方当事人的原因而发生的。对于这种情形,在一手房交易,发展商一般会在合同里明确约定相关的条款以妥善解决。
  但二手房交易中,由于合同条款未必订立得那么详细,往往容易出现争执。吴xx指出,最近深圳的宝安区法院就一个二手房交易纠纷作出一个判决,认定政策调整导致无法获得贷款,并非商业风险,也非不可抗力,而是情势发生了变化,并且合同中没有约定购房者一次性付款买房。所以,宝安区法院判决因情势变更而解除合同,购房者不需承担责任。他指出,之前深圳的大多数类似案件都是通过双方调解来结案,现在法院有了正式的判决,这意味着今后的类似案件,在深圳市或许购房者都能免责。
  吴xx认为,目前对于国家调控政策在法律上的认定,还有比较大的争议,甚至法官之间的观点也不统一。限购导致的无法过户的退房,业主应该返还定金;但贷款政策变动,买家无力买房,目前法律界仍有不少争议。

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