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“消费条款”未消费,能要求全额支付吗

发布时间:2018年4月13日 天水知名律师  
  【案情】2005年12月30日,段某与某银行签订了租赁合同、补充协议。双方约定,某银行将位于井冈山市的培训中心整体租赁给被告段某,租赁期为5年(从2006年1月1日至2011年12月30日),年租金为111.1万元(其中租赁合同约定的年租金为40万元,补充协议另约定年租金为71.1万元),年租金每年递增5%。(注:年租金111.1万元在井冈山同类宾馆中明显偏高)双方还约定,补充协议中约定的年租金71.1万元及每年递增的租金直接用于某银行在段某处的接待费用,包括住宿费、参观庄旅游门票费、参观旅游车费、照相费及土特产等费用。某银行在井冈山茨坪召开的会议及在井冈山茨坪接待客人,除特殊情况外,原则上安排在被告所承租的宾馆内住宿和用餐。合同签订后,段某以某银行提供的租赁物不符合消防安全为由拒付租金,某银行遂将段某诉到法院,要求解除合同并按年租金111.1万元的标准支付租金。
  【分歧】对部分租金直接用于消费,而实际未消费,能否要求对方以现金方式支付租金,存在三种不同意见。
  第一种意见认为,合同签订后,某银行已按约定交付了租赁物给段某使用,段某应按约定的年租金(每年111.1万元)支付给某银行。“消费条款”未消费,应以现金方式支付租金。
  第二种意见认为,双方签订的租赁合同中只约定年租金40万元。补充协议中约定的年租金71.1万元实质是附条件的民事行为,只有当“消费条款”消费时,该条款才生效。故段某只需按年租金40万元的标准支付租金。
  第三种意见认为,补充协议约定“消费条款”是一种带有利润性质的条款,考虑到定向消费的利润比例,某银行实际未消费,可以酌情减免段某的租金。
  【管析】笔者同意第三种意见。我国《民法通则》第四条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定,是人们实施民事法律行为应普遍遵守的基本原则。就合同而言,当事人双方不仅要在签订合同时贯彻“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则,而且在履行合同的过程中,当情况发生变化时,也仍然要受此基本原则的约束。本案中,双方当事人约定的租金总额为111.1万元,而根据井冈山市近年来的宾馆承包情况,该租金在同类宾馆中明显偏高(每年约高40—60万元),如果仍然坚持按双方约定的租金来计算,将会产生显失公平的结果,有悖于《民法通则》规定的等价有偿、诚实信用的原则,且被告在经营过程中受到了消防设施不符合国家规定的影响。因此,补充协议中的年租金条款可以依具体情况予以适当减少,具体减少数额可以回归到双方签订的补充协议中。双方在补充协议中约定,71.1万元年租金及每年递增的租金直接用于原告抵扣在被告的接待费用,包括住宿费、餐饮费、参观门票费等;原告在井冈山茨坪召开的会议及在井冈山茨坪接待客人,除特殊情况外,原则上安排在被告所承租的宾馆内住宿和用餐。通过上述约定可以看出,补充协议中71.1万元的年租金是一个带有利润性质的条款,即段某每年会因某银行在其处消费而获取一定的利润,而不必每年交纳71.1万元的现金给某银行。考虑到定向消费的利润比例,将补充协议中71.1万元的年租金核减掉一半,即每年段某需给付某银行租金数额为75.6万元(40万元+71.1万元/2),这一租金数额也较为符合井冈山旅游景区的实际情况。
  
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