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来源：金卡工程 经济与法 2009年l2期 n0．12．2009
基本案情：
2003年1月l6日，杨某与王某签订了《协议书》，约定：经杨某同意卖给王某新住宅楼面积70平方米，每平方米1800元整，共计12600元整。在登记新楼表时，应把新楼房产权的姓名写为王某的名字，付款方式定于
一审法院认定房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，我国关于不具有房屋产权证书的房屋不得买卖的规定属于管理性禁止规范而非效力性禁止规范，且双方当事人之间的买卖合同并不存在损害国家、集体或他人利益之情形，故判决买卖合同有效，驳回杨某的诉讼请求。
杨某不服，上诉至二审法院，二审法院维持原判。
案件解析：
通过法院的判决情况来看，同事不同判反映了在实践中对尚未取得产权证书的房屋买卖合同的效力问题争议很大，这种现象严重损害了司法稳定性。为维护司法权威，对于存在争议的此类案件的处理，上下级法院之间、法院与检察院之间必须做到严格适用法律、统一认识。在案件讨论时，对本案的处理主要有两种意见：一种意见认为，依据《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，双方当事人诉争的房产在签订买卖协议时尚未取得产权证书，依照我国《合同法》的相关规定，违反法律、法规强制性规定的合同，应当认定为无效。故本案的房屋买卖合同应当认定为无效。且本案诉争房屋属于农村拆迁后给农民的回迁房，若属于经济适用房性质，按照《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，经济适用住房属于限制产权住房，购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易的规定，本案的房屋买卖合同亦应当认定为无效：还有一种意见认为，《城市房地产管理法》第三十七条的规定属于行政管理性质的法规，其立法目的旨在规范房地产市场的交易行为，用宏观调控的方式规范房地产开发商的售房行为，属于经济法的范畴。本案的房屋买卖协议是平等民事主体的交易行为，应当优先适用《合同法》的相关规定，从尊重当事人的真实意思表示、维护交易稳定的角度，应认定合同有效。
笔者倾向于第二种观点。
笔者认为，此条规定不属于《合同法》第五十二条可以认定合同无效的强制性规定的范畴。调整民事法律行为的强制性民事法律规范分为效力性强制规范与管理性强制规范，所谓的效力性强制规范主要是指可以确认民事法律行为效力的规范，如果违反则可以认定合同无效；而所谓的管理性规范主要是指为了加强行政管理而被赋予公法责任的强制性规范，如果违反，违反者将承担行政责任。判断合同行为是否违反了强制性规定而无效，就要确定合同行为所违反的强制性规定是否是调整民事法律行为的强制性规范、此条强制性规范是否是效力性的强制性规范，只有违反了效力性的强制性规范，合同才符合《合同法》第五十二条的规定可以认定为无效，若仅仅是违反了管理性的强制性规范，只产生行政管理上即公法上的法律后果，并不能影响当事人之间签订合同的效力。
《城市房地产管理法》第一条就开章明义”为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”，可见其主要是规范房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的监督和管理、减少房地产交易纠纷、保护购房人的合法权益而制定的。该法第三十六条主要是对房屋出售方的强制性规范，是管理性的，如果出售房屋的一方违反该条规定，将尚未办理权属登记的房屋出售给购房者，则要受到行政处罚，承担相应的责任，其效力范围仅及于出售方而不及于买受人，故该条规定虽然是强制性规定，但是属于管理性的强制性规定，并不能援引到本案作为认定合同无效的依据。即本案中，杨某违反此条规定与王某签订房屋买卖合同，杨某应当承担行政管理上的法律责任，而这并不影响其与王某之间民事合同的效力。故法院的判决是正确的。
本案中，杨某还提到一个问题，就是本案的涉案房屋属于经济适用房性质，依据《经济适用住房管理办法》第三十条，经济适用房不满5年，不得上市交易的规定，合同亦应认定为无效。经查，本案涉案房屋虽为农民回迁房，但属于按照经济适用房管理，而非标准意义上的经济适用房，故其不受5年交易期限的限制，杨某的诉讼请求不能得到支持。
然而本案给我们的思考是，如果本案涉案房屋为标准意义上的经济适用房，本案的处理结果又会怎样昵?按照上述问题的思考逻辑，我们应判断《经济适用住房管理办法》的立法目的及第十三条的性质。所谓的经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定面积和销售价格，按照合理标准建筑，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用房管理办法》的立法目的就是要规范经济适用房的相关制度，保障和解决城市低收入家庭的住房困难。该办法第十三条规定，经济适用房购房人享有有限产权，不满5年不得上市交易，如确有特殊原因需要交易的，由政府优先回购。从此条我们不难看出，有资格购买经济适用房的购房者享有的并不是完全的产权，其对经济适用房与国家享有共同产权，即其只是共有人之一。按照共有财产的处分原则，共有财产的处分要经共有人协商一致处分行为方有效，故经济适用房不满5年购房者擅自处分的行为是无效的。此外，经济适用房是为保障低收入家庭的住房要求而设的国家补贴性的住房，其价格低于商品房是因为国家的财政补贴，如购房者违反规定擅自处分并获益，在某种程度上也侵害了国家利益，依照《合同法》第五十二条的规定，侵害国家、集体或第三人的合同亦应认定为无效。可见，《经济适用房管理办法》第三十条的规定，属于效力性的强制规范，当事人若违反该条进行交易，合同应当认定为无效。
在当前房地产价格不断攀升的今天，房屋出卖人以合同违反法律的强制性规定为由要求确认房屋买卖合同无效，并试图通过确认合同无效，返还正在不断升值的房屋的案例屡见不鲜。对于此类案件的处理，我们更应慎之又慎。妄图通过极小的法律代价取得更多的经济利益的行为如果得到支持，不但是对交易安全、交易稳定的破坏，更是对民法所极力倡导的诚实信用原则的极大挑衅，法律固然不应支持，然而，在具体案件中，司法者亦应考虑法律所平衡和调整的各方面利益，了解和掌握立法者的立法目的，综合地做出判断。