■房产律师团
本期出场律师：辽宁槐城律师事务所 刘甲明
在销售市场，商品房的预售是一项重要的制度，但因房屋并不是现房，即使购房者已交付了款项，也无法有效控制所购买的房屋。一旦房屋的售价大幅度飙升，开发商有时会单方面撕毁之前的认购协议，将房屋高价另行出售。 刘甲明律师现用一个典型案例揭示，即使是认购协议，若因开发商违约导致购房者无法获得所购买的房屋，则开发商应赔偿购房者的房屋差价等既得利益的损失。
签订了书面认购协议开发商又将房子另行出售
2004年7月，黄先生看好了某开发商开发建设的某小区中的一套房屋，为此，黄先生与开发商签订了书面的《商品房认购协议》，房屋预售价为每平方米2980元；合同中付款时间约定，2004年10月1日之前，黄先生交付购房款人民币10万元，剩余的购房款在房屋交付之前结清；交房时间在2005年5月31日之前。协议经过双方签字或盖章，并经房产管理部门登记备案后生效。
合同签订后，某开发商的工作人员在该协议上注明“房款定金5万元已收取”，2004年9月3日，开发商通知黄先生称“由于公司原因，你所定的我公司房屋不能如期开工建设，竣工交付日期无法确定，为此，合同中规定的你再支付5万元房款请暂时不要支付，具体支付时间，另行通知。 ”但之后，开发商一直未与黄先生签订《商品房买卖合同》，并多次要黄先生将之前的法律文本交回，遭到黄先生的拒绝。后来，黄先生发现，开发商于2007年下半年就取得了预售许可证明，并于2008年10月将该房屋另行出售给了刘某，并办理了合同登记备案手续，发票显示该房屋的售价为每平方米7200元。
买房人起诉开发商 要求赔偿房屋巨额差价
在交涉无果的情况下黄先生起诉了开发商，请求法院判令开发商返还定金5万元，并赔偿其经济损失给付388999.6元。在法庭上，开发商抗辩认为，其与黄先生仅签订了《商品房认购协议》，而并没有签订《商品房买卖合同》，因此，被告仅应承担缔约过失责任，而原告主张的是按有效合同的违约责任理论来计算损失赔偿额，其诉讼请求没有法律依据。
其次，原告要求被告赔偿的损失是合同价格与该房屋现市场价格之间的差额，这是一种期待利益。原告早知道该房屋不能办理合同登记备案手续，却恶意拖延至现在才向被告主张高额房屋差价，目的是通过诉讼手段牟取高额不正当利益，故其诉讼请求不应该获得法律支持。再次，被告公司工作人员擅自在原告合同上记载“房款定金5万元已收取”系工作人员个人行为，若被告收取则一定应有正式收据，故其后果应由工作人员个人承担，与被告无关。
开发商恶意阻止合同生效 买房人既得利益最终获得支持
法院经审理认为，本案所涉商品房认购协议须同时具备如下两个条件方能生效：一是取得预售许可证明，二是到房产部门办理登记备案。开发商在取得预售许可证后未按法律规定和合同约定去办理登记备案手续，也不提示合同相对人可去办理登记备案，开发商的行为属不正当阻止合同生效条件的成就，应视为该条件已成就，合同因此生效。另外，黄先生已交付了5万元定金的主要义务，且开发商已接受，故合同成立并生效。根据《合同法》规定，合同当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当包括期待利益，即根据合同履行后获得利益，故被告应赔偿黄先生因合同不能履行所造成的损害。因合同有被告的公章，并且是被告的工作人员书写了5万元定金已收取的字样，故工作人员的行为构成对被告的意见代理，5万元定金应予以返还。最终，法院判决支持了黄先生的全部诉讼请求。
■律师提醒
刘甲明律师介绍说，在《合同法》司法解释（二）施行后，通常情况下，只要能确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同已成立，而《商品房认购协议》是《商品房买卖合同》的前提与基础，若一方违约，就应承担违约责任。若一方利用其优势地位恶意阻止条件的成就，则根据“恶意不受保护”的原则，应认定该条件已成就，这样有利于保护处于弱势一方的合法权益。
刘甲明认为，我国违约损害赔偿适用填补原则，若预售合同得到顺利履行，则买方应当获得履行利益，即购房者现在购买同样房屋所支付的价款与合同约定的价款的差价属既得利益范畴。因此，购房者务必应妥善保管好与开发商之间往来的所有法律文书，以备不时之需。工作人员书写了5万元定金已收取的字样，故工作人员的行为构成对被告的意见代理，5万元定金应予以返还。最终，法院判决支持了黄先生的全部诉讼请求。
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