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出租方违约的责任

发布时间:2018年1月27日 天水知名律师  
出租方违约的责任
承租方与出租方签订租赁合同,约定:1、出租方将其所属的工业园出租给承租方;2、出租方再建一栋宿舍楼,五个月内建成出租给承租人;3、出租方必须解决所出租房屋的产权及土地纠纷,在出租前对房屋装修必须符合一定的标准。
合同签订后,承租人提前预付了租金,并依照租赁合同进行投资和经营活动。出租人也依约交付工业园的房屋,但以实际面积超过约定面积为由,将仓库另行出租给他人。承租人在接受工业园时,发现工业园的装修不符合合同约定的标准,为节省时间,不得不重新装修。其后,该工业园因地产纠纷而被政府有关部门查封,致使承租方无法继续经营,并且出租人也未依合同建造宿舍楼以交付承租方使用。
承租人如向法院起诉,应如何提诉讼请求?
 
分析
  出租方继续履行“建设并交付宿舍”
  1、该条款规定了出租方负有两项义务:一是建设宿舍,二是将宿舍交付(出租)给承租方,也就是说,合同设定了出租方建造房屋和出租房屋两项义务,出租方都应严格依照合同来履行,不履行其中的任何一项义务,就构成违约。。
  2、“建设宿舍”这一义务客观上是可以继续履行的。 “建设并交付宿舍”是一对不可分割的行为,是双方当事人对客观情况进行分析判断后所作的一项合理约定,是可以继续履行的。出租方和承租方在签约时,已经充分考虑到建设宿舍的可行性。
    “代垫装修工程款及房屋被封”造成的经济损失
    承租人可主张装修款损失和因房屋被封造成的经济损失。
  出租方应依照合同交付工业园全部的房屋
  从合同条款来看,承租人租用的标的是工业园,这一表述是清楚的,没有异议的。在此前提下,出租方应严格依照合同的约定,无条件地、完全地交付房屋。面积的约定只是对租金数额的认定标准,而不是对租赁物的认定。如果出租人认为面积估算不当,如果客观上确实存在实际面积大于约定面积的话,出租方可以依公平原则要求追加租金。
 



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