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物业服务合同双方的任意解除权

发布时间:2018年4月21日 天水知名律师  
  【案情】
  原告某业委会于2006年4月通过招标程序与被告某物业公司订立了小区物业管理合同(hetong)。合同(hetong)约定:原告委托被告对小区进行管理,服务期限为3年。物业管理服务费标准为:住宅建筑面积每平方米1.05元,非住宅建筑面积每平方米2.2元。合同任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付10万元违约金。
  在合同履行中,被告由于业主拖欠物业服务费、垫付的水电费等问题,于2006年6月27日向原告发出告知函,以经营出现亏损为由,提出退出小区物业管理服务。在双方未就提前终止合同达成一致的情况下,被告于同年9月27日撤离该小区。原告请求判令:解除物业服务合同;被告向原告支付违约金10万元。
  被告辩称,同意原告解除合同的诉讼请求,但认为原告违约在先,不同意支付违约金。理由是:原告始终没有依约向被告提供物业用房;原告没有依据《物业管理条例》的规定,出面督促业主交纳物业费;原告招标时说明的小区物业建筑面积与实际建筑面积不符,造成被告4.62万元损失;原告招标过程中未将底商水电费缴纳方式告知被告,造成被告6万余元的损失。以上造成被告直接经济损失达30余万元,致使其无法继续履行合同,其经履行法定程序后撤离该小区。
  【裁判】
  法院认为,双方签订的物业管理服务合同依法成立、有效,双方应按约定全面履行合同义务。物业管理服务合同约定履行期限为3年,但被告仅进行了5个多月的物业管理服务即撤场,应当承担违约责任。现双方均同意解除合同,法院照准。被告提出的物业用房问题,双方已协商搭建了物业用房,被告也已实际使用。原告当庭表示愿意支付被告垫付的搭建物业用房的费用28539元,法院准许。此外,双方在合同中并未约定物业管理服务的具体面积,也未约定被告垫付水、电费的问题,原告不存在瑕疵缔约和先期违约的行为。据此,法院判决:解除双方签订的物业管理服务合同;被告向原告支付违约金10万元,扣除被告垫付的搭建物业用房费用28539元,被告实际向原告支付71416元。
  【评析】
  一、物业服务合同当事人双方对合同应当享有任意解除权
  一般认为,物业服务合同具备委托合同的特征,由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务与管理。物业服务合同又是一种综合性的委托合同,其中涉及的委托事务不仅仅是某一项而是多项,如小区的绿化、卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中,包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。
  二、物业公司应当就合同解除条款的特别约定承担责任
  物业服务合同的解除权,并不是物业服务合同的违约责任形式,而仅仅是物业服务合同不履行时的处理方式。物业公司行使合同任意解除权合法,并不意味着物业公司不需要承担违约责任。本案被告在合同履行期尚未届满前,告知原告将要撤场的行为,已经构成明示毁约。而明示毁约当然是违约行为的一种形态,在此情形下,必然要承担相应的违约责任。虽然物业公司基于委托合同而享有解除权,但解除权不能豁免违约责任的承担,否则合同事先确定的履行期将变得毫无意义。这也是合同意思自治原则的具体体现。
  根据合同法第一百一十四条的规定,在合同有特殊约定的情况下,应当根据约定承担支付违约金的责任。本案双方当事人在物业服务合同中特别约定:合同任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付10万元违约金。法院判决支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求是合理的。此外,就一般合同而言,违约金作为违约后生效的补救方式,是独立于履行行为之外的给付,只要当事人没有特别约定,支付违约金的行为不能替代履行合同,当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务。但是物业服务合同因其委托合同的性质而例外,物业服务企业在行使任意解除权后,业委会无权要求其继续履行合同。
  


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